ضوابط اجرایی کاربری زمین – منطقه بندی ارتفاعی
ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمدهای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر می گیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین میکنند. این ضوابط و معیارها عبارتاند از :
الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین
ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)
ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان
محتوای منطقه بندی:
- منطقه بندی کاربری
- منطقه بندی تراکمی
- منطقه بندی ارتفاع
۳- منطقه بندی ارتفاعی :
به حداکثر ارتفاع ساختمان ها و مناطق گوناگون شهر ، منطقه بندی ارتفاع می گویند. چنین کنترلی بر ارتفاع ساختمان ها اهدافی گوناگون دارد که مهم ترین آن، هدف زیبایی شناختی، دیگری هدف بهداشتی و کیفیت محیطی (تأمین نور و روشنایی و جریان هوا) و رعایت حریم انسانی (اشراف ) است.
- میزان ارتفاع و تراکم، شیوه شکلگیری کالبدی شهر را تعیین میکنند .
- مهمترین مسئله در تراکم و ارتفاع ساختمان ها در سطح شهر، ناسازگاری آنها با برخی هم جواری ها در سطح شهر است .
اهداف منطقه بندی ارتفاعی و تراکمی :
- ارتباط بناها با یکدیگر و بناهای همجوار
- تأمین نور معابر و تهویه هوا با توجه به عرض خیابان ها
- تعیین خط آشکاری آسمان
- حمایت از فضای حیاتی بناهای کوچک در مقابل انحصارگری ساختمان های بلند
- کنترل ارزش زمین در نواحی معینی از شهر
- تأمین روشنایی و هوای کافی برای ساختمان ها و معابر مجاور ساختمان های بلند
- تنظیم ترافیک و تراکم آمد و رفت .
روش های تعیین ارتفاع :
- روش گاباری: در این روش ارتفاع ساختمان به وسیله مثلثی که یک گوشه آن در منتهی الیه عرض خیابان مجاور و گوشه دیگر آن در انتهای زمین (حیاطخلوت) قرار می گیرد ، تعیین می شود. در این روش اندازه زاویه داخل خیابان بین ۴۵ درجه (نسبت ۱:۱ ) تا ۶۳درجه (نسبت ۲:۱) تعیین می شود.
- روش سطح اشغال زمین و طبقات: در این روش بایستی نسبت سطح اشغال زمین و سطح زیربنا یا تعداد طبقات همواره برابر با یک شود. مثلاً سطح اشغال ۵۰% ۲ طبقهی سطح اشغال ۲۵% ،۴ طبقه. البته در این روش تعداد طبقات سقف معینی دارد .
- روش سطح فضای باز: در این روش اندازه مبنا برای فضا باز ۴۰ % ، برای سطح اشغال ۶۰ % و برای سطح زیربنا به ۱۰۰% تعیین میشود. سازندگان اجازه دارند با افزایش سطح زیربنا به ۲۰۰% و ۳۰۰% به همان نسبت به فضای باز اضافه کنند .
- روش سطح آشکاری آسمان: در این روش نسبت اندازه فاصله عمودی به افقی بایستی به گونه باشد که آسمان آشکار شود . در این قاعده به نسبت عقب نشینی ساختمان از بر خیابان ، میتوان به ارتفاع ساختمان و تعداد طبقات افزود .
- روش شاخص روشنایی: این معیار در شهر لندن به کار می رود و به معیار سطح اشغال شبیه است، لیکن نیمی از عرض خیابان مجاور را نیز به حساب می آورند.
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | برنامه ریزی کاربری اراضی
منبع: جزوه سیر اندیشه ها در شهرسازی و مبانی برنامه ریزی شهری ، منطقه ای و مدیریت شهری کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب ضوابط اجرایی کاربری زمین – منطقه بندی ارتفاعی با ذکر منبع بلامانع است.
دیدگاهتان را بنویسید