عوامل موثر بر قیمت زمین مسکونی شهری
عوامل کمی موثر در تعیین قیمت زمین مسکونی در مناطق مختلف شهر تابعی از تمام یا برخی از متغیرهای زیر است :
تراکم
تراکم ( به معنی حد مجاز ساخت و ساز ) ، رابطه ای مستقیم با قیمت زمین دارد .
ترکیب کالبدی
به معنای ترکیب کاربری زمین است و کاربری های مختلف ، تجاری ، مسکونی ، صنعتی ، اداری ، معابر و دسترسی ها را در اراضی شهری نشان می دهد . این ترکیب ، با توجه به شکل گیری کنونی و پیش بینی توسعه های آینده ، منشاء اثر متفاوتی در قیمت اراضی است . آثار هر یک از کاربری های اصلی چنین است:
الف) سهم زمین های تجاری : هر چه سهم زمین های تجاری در یک منطقه شهری بیشتر باشد ، دسترسی به خدمات تجاری و اشتغال آسانتر و قیمت اراضی بیشتر خواهد بود .
ب) سهم زمین های صنعتی : سهم این زمین های رابطه ای غیر مستقیم با قیمت اراضی مسکونی دارد و افزایش سهم این کاربری در کل زمین های منطقه ، قیمت زمین مسکونی را کاهش می دهد .
ج) سهم زمین های مسکونی : سهم زمین های ساخته شده مسکونی هر چه بیشتر باشد ، منطقه از نظر مسکونی آباد تر و عرضه زمین جهت توسعه آتی کمتر و قیمت آن بیشتر خواهد بود .
د) سهم زمین های اداری : سهم این زمینها به طور مستقیم با قیمت زمین ارتباط دارد ، زیرا دسترسی به مکان های شغلی اداری را تسهیل می سازد .
ه) سهم معابر و دسترسی ها : سهم این زمین ها به طور مستقیم با قیمت زمین ارتباط دارد ، دسترسی به مکان های شغلی ، تجاری ، خدماتی ، و … را آسانتر می سازد .
و) سهم زمین های ساخته نشده : سهم این زمین ها رابطه ای معکوس با قیمت اراضی مسکونی دارد .
ز) فاصله تا مرکز شهر : هر چه فاصله از مرکز فعالیت بیشتر باشد ، هزینه حمل و نقل و زمان تلف شده برای رسیدن به این مرکز بیشتر و در نتیجه قیمت کمتر خواهد بود .
چگونگی تعیین تراکم ساختمانی مناسب
با به دست آوردن نسبت قیمت زمین و هزینه ساختمان ، به شکل علمی و اقتصادی می توان به تراکم ساختمانی مناسب مسکونی دست یافت . از لحاظ اقتصادی می توان گفت که یک انسان با در نظر گرفتن تفاوت قیمت زمین در مناطق مختلف و تغییرات قیمت آن سعی می کند اضافه قیمت زمین را با بالا بردن تراکم ساختمانی جبران نماید ، به گونه ای که همواره نسبت متناسب بین زمین و بنا را ثابت نگه دارد .
با فرض اینکه بهای مسکن ۳ برابر در آمد سالانه خانوار و بهای زمین ۲ برابر درآمد سالانه خانوار است ، لذا نسبت زمین و ساختمان ۲ به ۳ است . بیان جبری این روابط چنین است :
s.c=3y
s/k.p=2y
k.c/p=2/3
k=3/2.p/c
که در آن (s) سطح زیر بنای مسکونی ، (k) تراکم ساختمانی ، (c) هزینه یک متر مربع زیربنا ،(p) قیمت یک متر مربع زمین ، (y) در آمد سالانه خانوار است.
علاوه بر موارد فوق ، مسائل دیگری که در تعیین حد تراکم ساختمانی مؤثرند عبارتند از :
- لزوم تابش خورشید به بدنه جنوبی ابنیه . به طور متوسط فاصله مناسب دو بنا برای کسب تابش خورشیدی در زمستان ۵/۱ برابر ارتفاع بنا خواهد بود ؛
- لزوم رعایت فاصله مناسب بین ابنیه . فاصله مناسب بین ابنیه به طور متوسط ۵/۱ برابر ارتفاع بنای بلندتر است ؛
- لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساکن ؛
- اثر عرض معبر همجوار در تعیین تراکم ؛
- محدودیتهای فنی ناشی از افزایش طبقات ؛
- ایمنی ابنیه در برابر خطرهای طبیعی و آتش سوزی ؛
- مشکلات و محدودیت های ناشی از تأسیسات شهری .
مهمترین سیاست های اتخاذ شده در مورد زمین در برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی جمهوری اسلامی ایران
در بخش مسکن برنامه دوم ، روش های متعددی برای تأمین زمین مورد نیاز احداث واحدهای مسکونی در نظر گرفته شده بود که اهم آنها عبارتند از :
- توزیع متناسب تقاضا در سطح سرزمین ( امکان یابی گسترش تولید مسکن )؛
- افزایش تراکم ساختمانی شهرهای موجود ؛
- ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای زمین ؛
- اصلاح بافتهای قدیمی و فرسوده درون شهری ؛
- تکمیل طرحهای آماده سازی ؛
- تکمیل شهرهای جدید؛
- واگذاری زمین به سازندگان انبوه ؛
- ایجاد تنوع در شیوه های قرار دادی واگذاری زمین به سازندگان .
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | طراحی شهری | مسکن
منبع: جزوه مباحث عمومی شهرسازی ایران کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب ” عوامل موثر بر قیمت زمین مسکونی شهری و چگونگی تعیین تراکم ساختمانی مناسب ” با ذکر منبع بلامانع است.
دیدگاهتان را بنویسید