ضوابط اجرایی کاربری زمین | تعریف منطقه بندی
تعریف منطقه بندی : ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمدهای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر می گیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین می کنند. این ضوابط و معیارها عبارتند از :
الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین
ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)
ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان
ب) منطقه بندی (Zoning)
– زونینگ (منطقه بندی) عبارت است از تقسیم یک شهر به مناطق یا نواحی گوناگون ، طبق کاربری های بالفعل (موجود) و بالقوه (آتی) مستغلات و املاک شهری به منظور نظارت و جهت دادن به شیوه توسعه کاربری ها در آن اراضی و مستغلات .
– منطقه بندی نوعی تقسیم شهر به بخش های مختلف با ضوابط و مقررات متفاوت است. این تفکر به طور مشخص بعد از کنگره معماری مدرن (منشور آتن) یعنی از سال ۱۹۳۰ به بعد بر پایه نظریات تونی گارنیه، مطرح شده است.
– تقسیم یک شهر را به مناطق ویژه با مرزهای معین برای نقش پذیری هر یک از این مناطق، منطقه بندی شهری می گویند که در واقع استفاده منطقی و نظام پذیر از زمین های شهر در آینده است. در منطقه بندی سعی بر این است که خدمات شهری مثل بیمارستان، مدرسه، مسجد، خیابان و محل های گذران اوقات فراغت در هر منطقه با سهولت در دسترس همه مردم منطقه قرار گیرد. همچنین منطقه بندی، از عوامل مهم در تولید است، بنابراین جنبه اقتصادی آن اهمیت بیشتری می یابد. می توان گفت، تقسیم منطقی و عملی زمین های شهری است که در آن هر منطقه، نظام ویژه ای می یابد و از نظر استانداردهای شهری با مناطق دیگر شهری تفاوت پیدا می کند .
هدف از منطقه بندی ، رسیدن به یک الگوی مناسب از کاربری زمین و ترکیب کاربری ها و نحوه استقرار کاربری ماست . به عبارت دیگر زونینگ ، در راستای جلوگیری از تداخل و تزاحم کاربری ها انجام می گیرد .
آیین نامه منطقه بندی (zoning ordinances) :
نوعی مقررات است که برای اجرای طرح کاربری زمین تدوین می شود. مقررات سنتی زونینگ ، در یک نقشه (یا سری نقشه ها) شهر را به حوزه هایی تقسیم میکند و انواع استفاده های مجاز در هر حوزه را فهرست کرده، مقررات چگونگی استفاده از هر کاربری را در یک گزارش تدوین می نماید. این مقررات به گونه ای مشخص، حداقل اندازه قطعات، شکل، و ارتفاع حداکثر تراکم، فضای باز و ….. را تعیین می کند.
هدف مقررات منطقه بندی ، جداسازی کاربری های ناسازگار از همدیگر تأمین فضا و امکانات کافی برای انواع کاربری ها و تأمین تأسیسات عمومی به منظور حفاظت از آسایش ، بهداشت، امنیت و بهزیستی جامعه شهری است.
اهداف منطقه بندی شهری عبارت اند :
- اختصاص میزان معینی از زمین های شهری به موضوع و کارکردی خاص
- کنترل استفاده از زمین و ارتفاع در بنای ساختمان ها
- ایجاد هماهنگی لازم بین خدمات عمومی
- قرار دادن امکانات لازم برای توسعه آینده شهر در اختیار برنامه ریزان شهری
- پویا و فعال ساختن برنامه ریزی شهری
مهمترین مزایای منطقه بندی عبارتند از :
- توسعه کنترل شده آینده با نظام منطقی و با در نظر گرفتن رفاه عمومی
- مطبوعیت عمومی از طریق خدمات عمومی مانند آب و فاضلاب ، حمل و نقل
- سلامتی جامعه به وسیله مکان یابی مناسب منابع آلوده ساز
- توزیع جمعیت به واسطه انتظام بخشی به توزیع تراکم های جمعیتی
- ایجاد تعادل و توازن در فعالیت های شهری در سطح شهر
- تأمین نیازهای عمومی جامعه شهری از نظر پارک ها ، مدارس ……
محتوای منطقه بندی:
- کاربری
- تراکم
- ارتفاع
بایستی بین مقررات منطقه بندی و قوانین ساختمان سازی (کد ساختمان ) ، تفاوت قائل شد، زیرا مقررات منطقه بندی ویژگی های زمین را از نظر کاربری ، ارتفاع و تراکم مشخص می کنند ، در حالی که مقررات ساختمانی ، هویت فنی ساختمان ، نوع مصالح ، و سازه آن را تعیین میکند.
- ضوابط منطقه بندی (شامل مقررات شیوه استفاده از زمین ، مقررات تفکیکی اراضی ، مقررات گذر بندی، مقررات نوسازی و بهسازی بافتهای قدیمی و مقررات حفاظت از محیط زیست ) مهم ترین وسیله اجرای طرح های توسعه شهری (جامع) به شمار می روند .
مواردی که خارج از شمول ضوابط منطقه بندی است :
- مصالح و روش های فنی ساختمانی
- زیبایی و تأسیسات داخل ساختمان
- نقشه خیابانها و تعیین کیفیت احداث تأسیسات شهری و نیازهای عمومی
- اصلح نواقص گذشته
منطقه بندی کاربری زمین :
مشخصات اجرایی کاربری زمین و طرح جامع را تعیین می کند. به طور کلی هر شهر به چهار منطقه اصلی مسکونی ، صنعتی ، تجاری ، و تفریحی تقسیم می شود .
منطقه بندی مختلط کاربری زمین ابزاری است در جهت انعطاف پذیری بیشتر طرح های شهری و در حقیقت یکی از راه های اصولی در انعطاف پذیری منطقه بندی (Flexible Zoning) صدور جواز کاربری مختلط است که در چارچوب طرح جامع و مقررات منطقه بندی امکان پذیر باشد.
پس از تفکیک مطلق کاربری ها در منشور آتن و عدم اختلاط آنها ، از دهه ۱۹۵۰ میلادی به بعد، انتقاداتی به این روش شد و برای ایجاد تنوع در محیط های شهری و سرزندگی مراکز شهری ، بر اساس ضوابط و مقرراتی بسیار دقیق ، اجازه اختلاط برخی کاربری های سازگار با یکدیگر داده شد. یکی از این روش ها، منطقه بندی لکه ای است که در آن یک قطعه زمین یا یک ناحیه کوچک برای استفاده های متفاوت با محله های پیرامون در نظر گرفته می شود.
ابزار انعطاف پذیری در منطقه شهری ، قوانین و مقررات است که با نظرخواهی و رعایت تشریفات قانونی انجام می گیرد. گاه ضوابط منطقه بندی به دلیل ماهیت تغییر پذیر و پویای شهرها نیاز به اصلاح و تغییر دارند که این تغییرات با مجوز کمیسیون های تعدیل ضوابط منطقه بندی صورت قانونی به خود می گیرد .
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | برنامه ریزی کاربری اراضی
منبع: جزوه سیر اندیشه ها در شهرسازی و مبانی برنامه ریزی شهری ، منطقه ای و مدیریت شهری کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب با ذکر منبع بلامانع است.
دیدگاهتان را بنویسید