ضوابط اجرایی کاربری زمین – منطقه بندی تراکمی
منطقه بندی تراکمی : ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمدهای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر می گیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین می کنند. این ضوابط و معیارها عبارت اند از :
الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین
ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)
ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان
محتوای منطقه بندی:
- منطقه بندی کاربری
- منطقه بندی تراکمی
- منطقه بندی ارتفاع
۲- منطقه بندی تراکمی :
موضوع دیگر در منطقه بندی، تراکم به معنای شدت استفاده از زمین است. شدت استفاده از زمین نیز می تواند بحث تداخل و تزاحم را به همراه داشته باشد.
تراکم به معنی بارگذاری به زمین می باشد. میزان تراکم در نقاط مختلف شهر متفاوت است و در تفکر منطقه بندی میزان تراکم برای نقاط مختلف شهر مشخص می گردد.
انواع تراکم عبارت اند از :
- ساختمانی
- جمعیتی
- مسکونی
- بیولوژیکی (زیستی )
تراکم ساختمانی :
سطح ساخته شده (یا قابل ساخت) در کل طبقات تقسیم بر کل مساحت زمین ضربدر صد. به عبارت دیگر تراکم ساختمانی سطح اشتغال (به درصد) ضربدر تعداد طبقات میباشد .
-
- معمولاً با افزایش تراکم، سطح زیربنا، تعداد طبقات و ارتفاع ساختمان افزایش می یابد.
- زیر مبنای مفید : سطحی که دقیقاً مورد استفاده سکونت قرار می گیرد .
- سطح زیربنا : سطح ساخته شده یا قابل ساخت، در مجموع طبقات ساختمان، منهای برخی سطوح که زیربنا محسوب نمی شوند (زیرزمین، پیلوت ، پارکینگ و ……)
سطح اشتغال
- یا قابل ساخت، سطح فضای ساخته شده در طبقه همکف می باشد .
عوامل مرتبط با تراکم ساختمانی عبارتند از:
الف )عوامل طبیعی و محیطی
ب ) عوامل اقتصادی
ج ) عوامل فرهنگی و اجتماعی
د ) طرح های شهری
تراکم جمعیتی
- پراکندگی متوسط جمعیت در واحد سطح را تراکم جمعیتی گویند.
-تراکم جمعیتی مشتمل بر دو نوع است : الف) تراکم جمعیتی ناخالص ب) تراکم جمعیتی خالص
الف) تراکم جمعیتی ناخالص : عبارت است از جمعیت کل تقسیم بر مساحت کل شهر (تمامی کاربری های فضاهای پر و خالی )
ب) تراکم جمعیتی خالص : عبارت است از جمعیت کل تقسیم بر سطح اراضی مسکونی و نیازهای وابسته به آن (مسکن و نیازهای وابسته
– مهم ترین عامل در تعیین تراکم ساختمانی ، تراکم جمعیتی است .
– تراکم ساختمانی و جمعیتی لزوماً با یکدیگر ارتباط مستقیمی ندارند.
تراکم مسکونی :
تراکم مسکونی بر دو نوع است :
الف) تراکم مسکونی خالص : نسبت تعداد جمعیت به اراضی که صرفاً جهت سکونت در شهر در نظر گرفته شده باشد .
ب) تراکم مسکونی ناخالص : نسبت تعداد جمعیت به کل اراضی که هم به مصرف واحدهای مسکونی و هم نیازهای وابسته به آن رسیده است .
- تراکم مسکونی ناخالص و تراکم جمعیتی خالص باهم برابرند .
- تعیین تراکم مسکونی، انتخاب تراکم ساختمانی را نیز به دنبال دارد .
تراکم بیولوژیکی (زیستی) :
جمعیت تقسیم بر سطح اراضی کشاورزی زیر کشت (کشت آبی) بر حسب هکتار را تراکم بیولوژیکی گویند .
در مبحث مربوط به برنامه ریزی مسکن به تحولات مقولات مرتبط با تراکم بیشتر پرداخته خواهد شد .
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | برنامه ریزی کاربری اراضی
منبع: جزوه سیر اندیشه ها در شهرسازی و مبانی برنامه ریزی شهری ، منطقه ای و مدیریت شهری کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب ضوابط اجرایی کاربری زمین – منطقه بندی تراکمی با ذکر منبع بلامانع است.
دیدگاهتان را بنویسید