معیارهای تدوین فرآیند برنامه ریزی مسکن
هدف نهایی هر سیاست مسکن عملکرد مطلوب و بهینه آن است، بطوریکه از یک سو خواسته های اقشار مختلف را بر آورده ساخته و از سوی دیگر، در راستای اهداف کلان اقتصادی و اجتماعی باشد. اهداف برنامه بخش مسکن می تواند از دیدگاه اقشار مختلف جامعه (مصرف کننده، تولید کننده، برنامه ریز و دولت) متفاوت باشد.
از دیدگاه مصرف کننده، بعنوان مهمترین قشر هدف هر برنامه مسکن، موارد ذیل می تواند مدنظر باشند: داشتن سرپناه و مسکن مناسب یکی از نیازهای اساسی انسان بوده و براین اساس همه خانوارها می باید دارای مسکن باشند، هزینه مسکن نباید از قسمت مشخصی از درآمد خانوار فراتر رود، فضای سکونت باید کافی باشد، مسکن باید از نظر حوادث و بلایای طبیعی دارای سازه امن باشد، تأسیسات زیربنایی و خدمات مربوط به مسکن باید موجود و قابل اعتماد باشد، مکان مسکن می باید از دسترسی مناسب به اشتغال برخوردار باشد، قوانین و مقررات می باید از حقوق تصرف و مالکیت حمایت کند، توان و حق انتخاب برای واحدهای مسکونی مختلف (چه ملکی و چه اجارهای) وجود داشته باشد، و اطلاعات مطمئن و کافی از مسکن به منظور انتخاب وجود داشته باشد.
در مقابل، اهداف یک برنامه جامع مسکن از دیدگاه تولید کننده و سازنده می تواند به گونه ای دیگر باشد که از آن جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد: زمین کافی و به قیمت مناسب وجود داشته باشد- شبکه های زیرساختی به اندازه کافی و مطلوب موجود باشد. مصالح ساختمانی، تجهیزات و نیروی انسانی ماهر به اندازه کافی و به قیمت مناسب قابل تأمین باشد – بین بخش مسکن و سایر بخشها از نظر مقررات و انگیزه های سرمایه گذاری تفاوت عمده ای وجود نداشته باشد و مؤسسات مالی مسکن قدرت رقابت با مؤسسات مالی دیگر بخشها را داشته باشند.
– مؤسسات مالی مجبور به کار تحت شرایط سوبسید نباشند. مقررات مربوط به کاربری، آماده سازی زمین، ساختمان، مالکیت و مالیات روشن بوده و به خوبی قابل پیش بینی باشند. اطلاعات کافی برای تولید کننده در جهت پیش بینی تقاضای آینده وجود داشته باشد، و نرخ بازگشت سرمایه برای ساخت مسکن به اندازه کافی وجود داشته و بطور کلی انگیزه سرمایه گذاری قابل تداوم باشد.
دراین میان، اهداف برنامه مسکن از سوی برنامه ریزان و تصمیم گیرندگان می تواند در جهت نزدیک کردن اهداف، انتظارات و دیدگاه های اقشار مختلف و مصرف کننده و تولید کننده باشد. دخالت در مقوله مسکن از سوی برنامهریزان و دولت میتواند دو اثر متفاوت داشته باشد، برنامه مسکن ممکن است در جهت تحقق اهداف اقتصادی و اجتماعی کلان ثمربخش بوده و در ضمن گامی در جهت بهبود شرایط بخش مسکن باشد. در مقابل، برنامه مسکن می تواند خود بخش مسکن را فلج نماید. برای مثال، این امر می تواند از طریق بلوکه کردن تولید، بی انگیزه کردن تقاضا، کاهش کیفیت و یا افزایش قیمت ها حادث شود دراین حالت، دخالت دولت از طبق کنترل قیمتها اعمال خواهد شد که خود می تواند کاهش انگیزه در تولید و بطور کلی ناتوانی در حل مسئله باشد.
بدین ترتیب، چنانچه قرار باشد که خواسته های تمامی گروه های مربوط به بخش مسکن، از جمله آنچه در رابطه با مصرف کننده و تولید کننده در فوق به آنها اشاره گردید، سیاستهای مسکن می باید به طریقی تدوین شوند که در آن شناخت کافی از چگونگی کار بازار مسکن وجود داشته باشد. دراین راستا، لازمست دلایل ناتوانی و نقاط ضعف برنامه های مسکن تجزیه و تحلیل شده و سیاستها و برنامه ها به دقت ترسیم شوند. در مراحل اولیه تدوین فرایند لازمست معیارهای برنامه ای تعریف شده و در طول برنامه بکار گرفته شوند.
دراین راستا، معیارهای بسیاری قابل تعریف هستند. سه نمونه اساسی از این معیارها شامل توان مالی، محیط زیست و تشکیلات می باشد. در توجیه اهمیت و انتخاب معیارهای سه گانه فوق، باید گفت که بانک جهانی، بعنوان یکی از مهمترین ارگانهای بینالمللی در امر تحقیقات مسکن سه هدف اصلی زیر را در هر سیاست مسکن مدنظر قرار داده و بدین ترتیب اهمیت سه معیار فوق الذکر نیز می تواند در قالب اهداف مورد نظر توجیه شود:
(۱) سیاست مسکن می باید کارا و در جهت تولید به مفهوم عام باشد و از منافع مورد استفاده حداکثر بهره برداری را بعمل آورد.
(۲) سیاست مسکن میباید پاسخگوی نیازهای اقشار مختلف جمعیتی از جمله گروه های کم درآمد باشد، بطوریکه این گروه ها توان تهیه مسکن را داشته باشند.
(۳) سیاست مسکن می باید در جهت تأمین اهداف زیست محیطی باشد، بطوریکه ضمن استفاده از منابع طبیعی در جهت افزایش جمعیت، موجبات تخریب این منافع را نیز فراهم نیاورد.
توان مالی
شناخت توان مالی اقشار مختلف مردم و ملحوظ کردن آن در برنامه مسکن می تواند بعنوان یکی از اساسی ترین عوامل مؤثر در موفقیت برنامه تجزیه و تحلیل گردد . اهمیت این مقوله تا آنجاست که بخش عمده ای از تحقیقات مسکن در سطح جهانی در حال حاضر به این معیار اختصاص دارد. کاهش قدرت خرید مردم بطور کلی و گروههای کم درآمد بطور اخص بعنوان یک مسئله اصلی دراین راستا بوده که تأثیر قابل توجه در عملکرد و کارایی برنامه بخش مسکن دارد. چنانچه گروه های کم درآمد امکان ورود به بازار مسکن را پیدا نکنند، علاوه برناکامی اهداف برنامه مسکن، عوارض گسترده آنرا می توان در موارد متعددی شاهد بود. برای مثال، ترویج و گسترش استفاده از راه های غیر قانونی از جمله تجاوز به اراضی و یا ساخت با کیفیت پایین را میتوان از جمله عوارض و تبعات منفی این مقوله تجزیه و تحلیل کرد در اینصورت، اگر چه کمیت بخش مسکن ممکن است قابل ملاحظه باشد، اما تنزل کیفیت کلی آن به یکی از مسائل و تنگناهای عمده در برنامه های آینده تبدیل خواهد شد.
یک برنامه جامع مسکن می باید به این نکته اساسی بپردازد که چگونه برنامه ای تدوین شود تا ضمن اینکه کیفیت مسکن ارتقاء یافته، اقشار مختلف بخصوص گروه هاس کم درآمد از عهده مسکن مورد نظر برآیند. در جهت تحقق این امر لازمست معیارهایی چون درآمد خانوار از یک سو و مکان، هزینه و طیف مسکن از سوی دیگر، به گونه ای مدنظر قرار گیرند که دارای ارتباط منطقی با مقوله شغل، هزینه های حمل و نقل و دیگر خدمات باشد. کمک لازم به گروه های کم درآمد می تواند از طریق تأمین سوبسید برای اقشار کم درآمد و به حداقل رساندن هزینه های تولید و نیز تأمین زمین ارزان قیمت و کاهش هزینه های آماده سازی زمین انجام گیرد. آنچه که در بخش مسکن برنامه پنجساله دوم تحت عناوین مسکن اجتماعی، حمایتی و آزاد تلاش شده است می تواند گامی دراین راستا تلقی شده و مورد علاقه قرار گیرد.
محیط زیست
معیار محیط زیست در برنامه مسکن می تواند در ابعاد مختلف تجزیه و تحلیل گردد. از آنجایی که مسکن بخش عمده ای از کاربری و ساختار شهری را شامل می گردد، سهم اصلی در تهدید محیط زیست را نیز دارد. براین اساس، برنامه ریزی مسکن می باید در جهت نیل به آنگونه توسعه شهری باشد که اهداف کلان محیط زیست پایدار را تأمین کند. برای مثال، اهمیت دادن به مکان یابی اراضی مناسب جهت اجرای سیاست های توسعه مسکن می تواند بعنوان اولین گام دراین راستا باشد.
در قالب معیار محیط زیست، تأمین زیرساختهای مربوط به مسکن از جمله موضوعات قابل بررسی است که در راستای تأمین سلامت جامعه، استانداردهای ایمنی و کیفیت محیط زیست ارزیابی شود. شبکه های ارتباطی، آب، هدایت آبهای سطحی، برق و فاضلاب از عوامل کلیدی زیست محیطی هستند که نیاز به برنامه ریزی در قالب فرآیند برنامه ریزی مسکن است.
تشکیلات
تولید مسکن زمانی اتفاق می افتد که تأمین تمامی عوامل آن امکان پذیر باشد. این عوامل بطور معمول در مقولات زمین، سرمایه، مصالح ساختمانی، نیروی انسانی، تشکیلات و مدیریت تجزیه و تحلیل می شوند. در این میان، عامل مدیریت بخش مسکن در قالب فرایند تدوین برنامه را می توان بعنوان عامل محوری محسوب داشت. این عامل از جمله مؤثرترین ابزار موقعیت برنامه مسکن بوده و از طریق برقراری سیاست مطلوب در جهت ساختار و تشکیلات شکل می گیرد. تشکیلات بخش مسکن می باید با حداقل منابع بتواند بخش مسکن را مدیریت کند، بطوریکه اهداف برنامه از جمله تأمین مسکن کافی برای اقشار مختلف و به گونه ای که همه گروه ها از عهده آن برآیند تأمین شود.
با توجه به انجام ارزیابی برنامه های مسکن در سطح جهانی و تجربیات بدست آمده نقش دولتها اخیراً از تولید کننده مسکن به توانمند کننده، تجهیز کننده و تشویق کننده بخش خصوصی تبدیل شده است. در این راستا، نقش دولت در تولید مستقیم مسکن می باید به حداقل برسد (مگر در شرایط ویژه از قبیل ضرورتهای حاصل از بلایای طبیعی که نیازمند تولید در مقیاس و در زمان کوتاه است). در جهت ایجاد رقابت بین اعتبارات بخش مسکن با سایر بخشها، ضروریست سیستم مالی مؤثر تدوین شود. برای مثال، تشویق در جهت ورود مؤسسات مختلف سرمایه گذاری به بخش مسکن و تقویت مؤسسات مالی مسکن از جمله خط مشی هایی است که می تواند مدنظر باشد.
رفع محدودیت های موجود برای بانکهای تجاری در جهت تأمین اعتبارات لازم برای مسکن از جمله موارد این مقوله است همچنین تفکر در جهت ایجاد سیستم اختصاصی در جهت تأمین منابع مالی برای گروه های کم درآمد قابل ملاحظه است.
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | طراحی شهری | مسکن
منبع: جزوه مباحث عمومی شهرسازی ایران کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب ” معیارهای تدوین فرآیند برنامه ریزی مسکن ” با ذکر منبع بلامانع است
دیدگاهتان را بنویسید