عرضه و تقاضای مسکن
تقاضای بالقوه و تقاضای موثر مسکن
منظور از تقاضای بالقوه مسکن ، تقاضای کلیه کسانی است که تمایل به داشتن و تصاحب واحد مسکونی مناسب دارند که شامل کلیه افراد بی خانمان ، ساکنان آلونک ها ، مستاجران و غیره است ، منظور از تقاضای مؤثر ، تقاضای کلیه کسانی است که قادر و مایل به خریداری و تصاحب مسکن هستند ، یعنی علاوه بر این تمایل به خرید مسکن دارند ، قدرت اقتصادی و یا اعتبار لازم خرید مسکن را نیز دارند . در امر برنامه ریزی ، باید بین تقاضای بالقوه و تقاضای مؤثر تفاوت قایل شد. هم چنین باید نسبت به متقاضیان شناخت کافی پیدا نمود که این افراد شامل چه کسانی هستند ، تعداد آنها چقدر است ، چه فرهنگی دارند و شرایط مالی چگونه است .
عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن
عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن را می توان به شرح زیر خلاصه کرد :
الف) عوامل جمعیت شناختی . شامل حجم جمعیت ، نرخ شهرنشینی ، نرخ تشکیل خانوار ، نرخ رشد جمعیت ، مهاجرت ، تغییرات بعد خانوار ، تراکم در واحد مسکونی و ترکیب سنی جمعیت است که شناخت ترکیب جمعیت خصوصاً برای جمعیتهای جوان بسیار مهم و ضروری است .
ب) عوامل اقتصادی . شامل درآمد خانوارها ، سطح کلی هزینه ها ، قیمت مسکن و قیمت سایر کالاها و تغییرات آن ، سیاستهای اقتصادی و رفاهی حاکم بر جامعه ، رشد درآمد ، توزیع درآمد در جامعه ، دارایی خانوار ، نسبتی از درآمد که به مسکن اختصاص می یابد ، تورم و نرخ آن ، نرخ بهره ، هزینه اجاره مسکن و به طور کلی وضعیت کلان است .
ج ) عوامل فرهنگی . طرز استفاده طبقات مختلف از مسکن ، طرز تلقی مردم از مسکن ، نوع خانوارها ( گسترده ، هسته ای ) و مشخصات خانوارها نظیر سن ، میزان تحصیلات ، مهارت ، شغل ، سرپرست خانوار ، طبقه اجتماعی و غیره است .
د) سیاست های دولت . مهیا بودن کمک های مالی مسکن و سیاستهای پولی دولت مثل تعیین عوارض و یا راه از جمله این سیاست ها است .
ه) شرایط اعطای وام و دیگر تسهیلات اعتباری ، حوادث طبیعی ( مانند سیل و زلزله ) ، نرخ تخریب ساختمان های مسکونی ، مشخصات بازار مسکن و کیفیت عرضه آن ، آثار نوسازی شهری و سرعت نوسازی ها از دیگر عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن است .
مشخصاتی که در تحلیل تقاضای مسکن در نظر گرفته می شوند
در تحلیل تقاضای مسکن عواملی باید مورد توجه باشند که عبارتند از :
الف ) گروه های خانوار در جستجوی مسکن . شامل خانوارهای بی مسکن ، خانوارهای صاحب مسکن که مایل به تغییر محل سکونت خود هستند ، گروه های ویژه ای از خانوارها ( مثل سالخوردگان و گروه های کم درآمد ) ، و خانوار هایی که مجبورند آلونک هایی را که قرار است خراب شوند خراب شوند ترک کنند ؛
ب) کیفیت مساکن مورد تقاضا . شامل تأسیسات و محل مسکن ؛
ج) نحوه اشغال . مساکنی که در اشغال مالک قرار دارند ، خانه های اجاره ای ، واحدهای مسکونی تعاونی ها ، آپارتمان ها و خانه های سازمانی ؛
د) نوع واحد مسکونی . خانه های مستقل ، بهم چسبیده ، آپارتمانها ؛
ه) بعد زمانی.
همچنین تقاضای مسکن را از دو نظر یکی ماهیت تقاضا ( تقاضای بالقوه یا واقعی ) ، و دیگری بعد زمانی تقاضا ( تقاضای کنونی یا آینده ) می توان بررسی کرد .
عوامل موثر بر عرضه مسکن
این عوامل را می توان چنین خلاصه کرد : زمین ؛ مصالح ساختمانی ؛ دستمزد کارگران ساختمانی ؛ زیرساخت ها و امور زیر بنایی ؛ اعتبارات ساختمانی ؛ قیمت مسکن ؛ هزینه ساخت ؛ قوانین و مقررات ساختمانی ؛ وضعیت تقاضا برای مسکن در بازار ؛ موجودی مسکن ؛ مالیات ها و عوارض ؛ سیاستهای دولت .
انواع واحدهای مسکونی از لحاظ نوع مصالح
۱٫ بادوام | شامل اسکلت فلزی یا بتونی ، آجر و آهن و سنگ آهن |
۲٫ نیمه بادوام | شامل آجر و چوب ، سنگ و چوب و بلوک سیمانی |
۳٫ کم دوام | شامل تمام آجر ، تمام چوب ، خشت و چوب و خشت و گل |
۴٫ بی دوام | شامل کپر و آلونک |
انواع واحدهای مسکونی
- مساکن دائمی و قرار دادی . این نوع مساکن اغلب در سطح استاندارد بوده و جزء موجودی مسکن به حساب می آیند .
- مساکن شبه دائمی . اغلب شامل یک نسبت اساسی از موجودی مسکن ، بخصوص در مناطق روستایی و محله های زاغه نشین ، است . عمر کوتاه چنین واحد هایی باید در برآورد احتیاجات محاسبه شود .
- واحدهای مسکونی متحرک . نشان دهنده نوع خاصی از مسکن است که فقط ممکن است مناسب شرایط بعضی از کشورها باشد . خانه های قایقی و چادری از جمله آنهاست . چادر معرف مسکن قابل قبول و سنتی در بعضی مناطق است ، و نسبت قابل توجهی از موجودی مسکن بعضی از کشورها را تشکیل می دهد . ولی اشخاصی که در واگن ها و ارابه ها زندگی می کنند جزء نیازمندان به مسکن به شمار می روند .
- واحدهای مسکونی مارجینال.شامل واحدهای مسکونی ای است که خیلی فوری ساخته می شوند و یا اضافات ساختمان که برای سکونت مناسب نیست . این مساکن تقریباً تحت همه شرایط غیر قبول هستند و بنابراین جزء کمبود نیاز مسکن باید به حساب آیند .
- محل های مسکونی . شامل هتل ها ، شبانه روزی ها و اردوگاه هایی است که به وسیله خانوارها اشغال شده است . برای برآوردهای تقریبی احتیاجات مسکن ، این خانوارها ممکن است به عنوان افرادی که دارای منزل هستند در نظر گرفته شوند . اگرچه برای برآوردهای دقیقتر ، شرایط و تسهیلات واحدهای مسکونی و همچنین خصوصیات خانوارهای ساکن باید ملاحظه قرار گیرد .
استانداردهای مسکن
انواع استانداردهای مسکن
- استانداردهای برنامه ریزی آرمانی که نمایانگر اهدافی است که باید در پیشرفت های آینده حاصل آید . این استانداردها بیشتر ذهنی هستند.
- استانداردهای برنامه ریزی واقع گرایانه که نشان دهنده برخی دستاوردهای تجربی جاری برنامه ریزی است.
هدف از تدوین استانداردهای مسکن
- افزایش کارآیی و تأمین حداکثر انعطاف و آزادی برای طراحان مسکن در انتخاب مصالح ، روش های ساختمانی ، ابعاد و اشکال ساختمانی ؛
- کاهش بیش از حد تراکم جمعیت ؛
- از بین بردن شرایط بهداشتی نامناسب ؛
- ارتقای کیفیت موجودی مسکن یا تضمین شرایط قابل قبول زیست برای اکثریت خانواده ها ؛
- جلوگیری از اتلاف سرمایه های عظیم ملی خصوصاً توسط خانوارهای کم درآمد در ساخت مساکن نامناسب و کم دوام ؛
- بالا بردن ایمنی ساختمان ها در برابر حوادث و بلایای طبیعی .
عوامل متشکله مسکن و محیط مسکونی که در بحث استانداردها باید مورد توجه باشند
وقتی صحبت از استاندارد مسکن می شود تنها منظور استاندارد کردن بنا نیست، بلکه عوامل متشکله مسکن و محیط مسکونی که شامل موارد ذیل است باید مورد توجه باشند :
- وسعت قطعه زمین ؛
- زیربنا یا نسبت بین سطح زیربنای باز از کل مساحت قطعه ؛
- مصالح ساختمانی ؛
- استانداردهای بهداشتی؛
- استانداردهای تراکم ؛
- تسهیلات و خدمات عمومی ؛
- استانداردهای طراحی اجزای درونی و نمای بیرونی مسکن .
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | طراحی شهری | مسکن
منبع: جزوه مباحث عمومی شهرسازی ایران کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب عرضه و تقاضای مسکن با ذکر منبع بلامانع است.
دیدگاهتان را بنویسید