ضوابط اجرایی کاربری زمین – ضوابط تفکیک اراضی شهری
ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمده ای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر می گیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین می کنند. این ضوابط و معیار ها عبارت اند از :
الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین
ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)
ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان
الف) تفکیک اراضی شهری (Subdivision) :
مقررات تفکیک ، روش هایی هستند که به وسیله آن زمین ها قطعه بندی شده، خیابانها و مسیر تأسیسات عمومی مشخص می شوند. با قسمت بندی و تفکیک اراضی شهر طرح شهرها بر سطح زمین پیاده و به واقعیت تبدیل می شود. کنترل چگونگی تفکیک زمین ، وسیله ای است که شبکه ها و عناصر شهری را شکل می دهد و بر عکس، فقدان معیار استانداردی در تفکیکی زمین، از مشخصات محوطه های خودرو بدون نقشه شهری به شمار می آید. واژه تفکیک (subdivision) به مرحله پیچیده ای از تقسیم و قطعه بندی زمین گفته می شود، که قطعات زمین متعدد را به وجود می آورد و اختصاص زمین به جاده یا خیابان را نیز شامل می شود حال آنکه واژه تقسیم یا افراز زمین (partition) شامل اختصاص زمین به جاده و خیابان های دسترسی نمی شود . به عبارت دیگر تقسیم اراضی به قطعات کوچکتر بعلاوه تأمین خدمات و زیرساخت ها ، مشخص کردن خیابان ها و مشخص کردن مسیر تأسیسات زیربنایی را تفکیکی اراضی گویند که با افراز متفاوت است .
عواملی که در تفکیک دخالت دارند عبارت اند از :
- توپوگرافی و شیب زمین
- شکل هندسی اراضی
- نوع کاربری
- گذر بندی معابر
- مسیر تأسیسات زیربنایی
- عوامل اقلیمی
عکس تفکیکی ، تجمیع است .
اشکال تفکیک زمین شهری :
- شیوه غیر رسمی تفکیکی زمین : مانند تقسیم زمین به دست مالکان یا دلالان زمین در مناطق حاشیه ای و روستاهاست که مجتمع های زیستی غیر قانونی مجاور شهرها را پدید می آورند .
- شیوه تفکیک رسمی زمین : تفکیک قانونی یا ثبتی خوانده می شود که ممکن است مطابق با اصول و استانداردهای شهرسازی نباشد .
- تفکیک زمین بایستی با توجه به طرح های توسعه شهری صورت پذیرد .
- تفکیک اراضی مؤثرترین وسیله اجرای ضوابط منطقه بندی شهرها و استفاده از اراضی است .
- به طور کلی قطعات اراضی شهری به سه دسته تقسیم می شوند :
- دسته اول قطعاتی هستند که انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آنها ، به شرط آنکه با ضوابط منطقه بندی زمین مغایرتی نداشته باشد ،آزاد است .
- دسته دوم قطعاتی هستند که برای رفع نیازمندی های عمومی شهر تخصیص داده شده اند و عملیات ساختمانی آن باید توسط شهرداری یا سازمان های ذی ربط دولتی انجام گیرد .
- دسته سوم قطعاتی هستند که برای احداث ساختمان ها یا تأسیسات معین از قبیل فروشگاه ، هتل ، رستوران و….. تخصیصی پیدا می کند ، مالک در احداث هر نوع ساختمان در آنها مختار نیست و در عین حال شهرداری یا دولت نیز آن ها را خریداری یا تصرف نمی کند .
انواع قطعات زمین :
- قطعه زمین « یک بر » که فقط از یک سمت به خیابان یا معبر تماس دارد
- قطعه زمین« دو بر » که از دو قسمت با معبر تماس دارد
- قطعه زمین «سه بر » که از سه قسمت به معبر تماس دارد
- قطعه زمین« چهار بر »که از چهار طرف با خیابان های هم جوار مجاورت دارد .
- زمین پرچمی (Flog lot) : زمینی است که مستقلاً به خیابان یا معبر دسترسی ندارد ولی به وسیله یک راه باریک از میان سایر قطعات ، به معبر اصلی وصل میشود .
- زمین نواری (Ribbon lot): زمینی است که به طور ممتد در کنار جاده ای قرارگرفته و مانع دسترسی قطعات پشت به معبر شده است .
- زمین قناس (بی قواره) : قطعه زمینی است که شکل هندسی منظم و اندازه متعارف ندارد و در واقع جزء زوائد زمین است که بین قطعات منظم و راه ها پدید میآید.
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | برنامه ریزی کاربری اراضی
منبع: جزوه سیر اندیشه ها در شهرسازی و مبانی برنامه ریزی شهری ، منطقه ای و مدیریت شهری کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب تفکیک اراضی شهری با ذکر منبع بلامانع است.
کیومرث بتیانه says
باسلام ودعای خیر
یک قطعه بمساحت ۵۶۵۱ مترمربع زمین کشاورزی بصورت توافقی به اداره زمین شهری انتقال دادم که بموجب توافق بعداز طرح اماده سازی وتفکیک طبق ضوابط شهرسازی میزان دو پنجم از قطعات خالص مسکونی به اینجانب واگذار گردد وسه پنجم سهم خود زمین شهری
لطفا بفرمائید که چند درصد زمین برای اجرای طرح خیابان وکوچه وفضای سبز وخدماتی تلف میگردد وچند درصد ان قابل ساخت واگذاری است مرحمتا در اعلام پاسخ تسریع بفرمائید
بی نهایت ممنون وسپاسگزارم