برنامه ریزی محلی مسکن
در کنار تنگناهای متعدد در فرآیند برنامه ریزی مسکن، فقدان نگرش محلی را باید یکی از عوامل مؤثر در عدم تحقق اهداف کمی و کیفی برنامه ها دانست. دیدگاه ها و روش های برنامه ریزی شهری در طول عمر خود و در جهت ارتقاء و کارایی، مواجه با تغییرات و تحولات اساسی گردیده اند، اما برنامه ریزی محلی مسکن اصولاً مورد توجه نبوده است.
به دنبال مطرح شدن نقاط ضعف نظام های متمرکز برنامه ریزی، مدت طولانی است که ایده و اصل تمرکز زدایی در جوامع مختلف تجربه شده است. نزدیک ترین موضوع برنامه ریزی به موضوع مسکن، برنامه ریزی شهری است که از دهه ۱۹۶۰ در کشورهای غرب دچار تحول و دگرگونی اساسی شد و در اجرای آن طرح های جامع شهری جای خود را به طرح های ساختاری – راهبردی دادند.
از دلایل عمده این تحول می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
- عدم توجه کافی طرح های جامع به ماهیت پیچیده و پویای شهر.
- تمرکز بر ابعاد کالبدی شهر
- عدم انسجام در مطالعات و در مراحل برنامه ریزی تا مدیریت و اجرا.
- تأکید زیاد بر روش های کمی.
- انعطاف ناپذیری طرح ها.
- عدم مشارکت فعال مردم در فرآیند تهیه و اجرای طرح.
- عدم توجه به امکانات و واقعیت های اجرایی در محل.
- لحاظ نکردن ابزار نظارت و کنترل.
در فرآیند برنامه ریزی شهری و تدوین برنامه های توسعه و عمران به عنوان طرح های بالا دست مسکن، بکارگیری و مدنظر قراردادن معیارهای هنجاری از اصول اساسی است. از جمله این معیارها می توان موارد ذیل را برشمرد:
- لزوم نگرش آمایشی: یکپارچگی در برنامه های توسعه و عمران
- کارایی
- انعطاف (بدلیل پویایی شهر و تغییر شرایط)
- عدالت اجتماعی
- هماهنگی (درقوانین، نهادها، اجرا)
- اثربخشی برنامه ها
- انسجام بین مراحل مختلف برنامه
- مشارکت مردم
- حفظ محیط زیست
- توجه به واقعیت های اجرایی و مشکلات موجود و شرایط خاص هر شهر
- استفاده بهینه از منابع
در بُعد مقیاس، برنامه ریزی مسکن در سطح ملی به صورت بخشی و با تکیه بر اطلاعات و شاخص های مبین وضعیت مسکن در کل مناطق کشور (شاخص های ملی) صورت میگیرد. هدف اساسی برنامه ریزی مسکن در سطح ملی ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن با توجه به موقعیت مسکن در توسعه اقتصادی و اجتماعی کلان است. در این برنامه به رابطه بین مسکن و سایر بخش ها نیز توجه شده و سیاست گذاری کلان برای دستیابی به اهداف برنامه صورت می گیرد.
در مقیاس منطقه ای مسکن، عرضه و تقاضا در سطح منطقه سنجیده شده و تعادل آنها مورد نظر است. در اینجا رابطه بین بخش مسکن و اقتصاد کلان مورد توجه نبوده، بلکه تأکید اساسی برابعاد و پتانسیل های اقتصادی در داخل منطقه است. به عنوان نمونه در برنامه دوم توسعه برای توزیع جغرافیایی انواع واحدهای مسکونی (آزاد، حمایت شده و اجتماعی) در مناطق شهری کشور، از شاخص ها و معیارهای اجتماعی، شاخص های اقتصادی و شاخص های کالبدی مبین وضعیت مسکن در این مناطق استفاده شده و توزیع مناسب تری برای تخصیص این واحدها به مناطق شهری ارائه شده است.
برنامه ریزی محلی مسکن در واقع اجرای خط مشی هایی است که نیل به اهداف سطوح ملی و منطقه ای را میسر می سازد. برنامه ریزی محلی مسکن با دو رویکرد متفاوت قابل مطالعه است.
رویکرد اول، تقسیم یا توزیع اهداف و اعتبارات برنامه ملی و منطقه ای به واحدهای جغرافیایی کوچکتر – ناحیه، شهرستان، شهر و منطقه – است. این رویکرد در تهیه برنامه های اجرایی مسکن دیده می شود و در این برنامه ها اعتبارات و سیاست های ملی مسکن در بین استانهای کشور توزیع می شود.
رویکرد دوم، بررسی وضعیت مسکن در سطح محلی (شهر، منطقه یا محله) و شناخت مسائل و محدودیت ها و امکانات و پتانسیل های سکونتی و برآورد زمین مسکونی مورد نیاز برای توسعه مسکونی آینده و تفکیک مناسب اراضی است.
برنامه ریزی محلی مسکن، زمینه تحقق و اجرای سیاست ها و پیشنهادات طرح های ناحیه ای و شهری را فراهم می کند. از جمله وظایف اصلی برنامه های محلی می توان به موارد ذیل اشاره کرد: تحقق اهداف تعیین شده در طرح های جامع شهری، اجرای طرح های کاربری زمین براساس توان های واقعی، تنظیم ضوابط و مقررات سه بعدی ساخت و ساز در جهت ارتقا کیفی فضای شهری، تهیه طرح های هندسی شبکه های عبور و مرور و جزئیات شهرسازی، و فراهم نمودن زمینه پذیرش مسئولیت های زیست محیطی در سطح محلی، کمک به مردم برای درک فرآیند طرح های تفصیلی شهر، مشارکت دادن مردم در اجرای طرح ها و جذب سرمایه های مردم برای ساماندهی محلات.
برنامه ریزی محلی مسکن در ایران
برنامه ریزی مسکن در ایران از سابقه ای حدود چهل ساله برخوردار است، زمانی که موضوع “خانه سازی و ساختمان” در برنامه سوم عمرانی قبل از انقلاب اسلامی (۴۶-۱۳۴۲) مطرح شد. سیاست هایی نظیر اعطاء وام های دراز مدت برای تأمین هزینه ساختمان، تأسیس دوره های آموزشی برای کارگران ماهر ساختمانی و گسترش اقدامات خودیاری در برنامه فوق الذکر مطرح شد. در برنامه عمرانی چهارم نیز موضوعاتی نظیر پس انداز و وام مسکن، تشویق آپارتمان سازی، نوسازی محلات قدیمی، نظارت بر اجرای مقررات ساختمان ها و پژوهش در سبک ها و مصالح ساختمانی منظور گردید. همچنین در برنامه عمرانی پنجم، تجهیز اعتبارات بانکی و پرداخت کمک بهره وام به گروه های کم درآمد، الزام واحدهای صنعتی و ساخت مسکن کارگران از اهم خط مشی های برنامه در قالب موضوع مسکن بود.
با این حال باید گفت که موضوع مسکن به عنوان یک بخش مهم در توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور، برای اولین بار در برنامه های پس از انقلاب اسلامی دارای سر فصل مستقل گردید. ابتدا در برنامه اول تهیه شده برای سالهای ۶۶-۱۳۶۲، که اجرا نگردید، مسکن در قالب بخش مستقل درج شد. در برنامه اول اجرا شده طی سالهای ۷۳-۱۳۶۸ نیز به بخش مسکن و در قالب فرآیندی نسبتاً جامع پرداخته شد. فرایند برنامهریزی این بخش در برنامه دوم (۷۷-۱۳۷۳) با تغییرات اساسی مواجه گردید، به گونهای که با تعریف سه نوع مسکن آزاد، حمایتی و اجتماعی، ایدههای جدیدی مطرح و اعمال شد. اما فرایند برنامه سوم به نوعی به وضعیت برنامه اول بازگشت و به اجرا در آمد.
با گذشت حدود چهار دهه از ورود مسکن به فرایند برنامه ریزی در کشور و به ویژه با اجرای سه برنامه جامع بخش مسکن در دوران پس از انقلاب اسلامی، بخش مسکن در کشور از کاستی های فراوانی رنج میبرد. مسائل کمی و کیفی مسکن در ایران همچنان به عنوان یکی از مهمترین دغدغه های جامعه ایران به شمار می رود. این مهم در تمام سطوح، از مقیاس ملی و کلان کشور به دلیل سهم و اهمیت مسکن در توسعه اقتصادی و اجتماعی تا اقتصاد خرد، به دلیل جایگاه هزینه مسکن در اقتصاد خانوار، مطرح است. در حالی که اثرات انکار ناپذیر عوامل بیرونی حاکم بر بخش مسکن را باید پذیرفت، اما عوامل درونی نیز از نقش تعیین کننده ای برخوردار هستند. این عوامل به نگرش ها و دیدگاه های فرآیند برنامه ریزی ارتباط پیدا می کند که در کشور ما عمدتاً بصورت برنامه ریزی ملی و از بالا به پائین است.
نمونههایی از اهداف کیفی که در برنامه های ملی مسکن منظور می شوند به شرح ذیل قابل تأمل هستند:
- تغییر در شیوه های ساخت و ساز
- بهبود شاخص های کلی
- ارتقاء نسبت سرانه موجود در کشور و هدایت به سمت زیربنای کمتر و کیفیت بهتر و تقلیل ارزبری بخش ساختمان و مسکن
- حفظ یا بهبود تراکم در واحد مسکونی
- استفاده بهینه از زمین
- افزایش سهم تولید انبوه مسکن
- نوسازی بافت های فرسوده مسکونی
- کمک به اقشار آسیب پذیر در تأمین مسکن و ایجاد تعادل بین درآمد خانوارها با قیمت های روز مسکن
- هماهنگی سیاست های توسعه مسکن با الزامات زیست محیطی
- حمایت از تشکل های صنفی سازندگان
با توجه به اهداف کلی دیده شده در برنامه های ملی مسکن، تحقق آنها می تواند زیر سؤال باشد. برای مثال، علی رغم مطرح شدن موضوع نوسازی و بهسازی بافتهای قدیمی و فرسوده که در قالب قانون برنامه دوم و پیرو تشکیل سازمان عمران و بهسازی شهری در سال ۱۳۷۵ اتفاق افتاد، تجربه قابل توجهی در بُعد ساخت تولید مسکن در این بافتها به چشم نمی خورد. همچنین ناکامی بخش مسکن در برنامه دوم در تحقق هدف گروه های مسکن تعریف شده (آزاد، حمایتی، اجتماعی) را نیز باید در فقدان رویکرد محلی دانست.
بر اساس ارزیابی های بعمل آمده از سیاست های مسکن در برنامه دوم توسعه، می توان بخش عمده ای از مشکلات مطرح شده در ناکارایی برنامه را به فقدان رویکرد محلی در برنامه ریزی مسکن ارتباط داد. از جمله مشکلات مطرح شده می توان موارد ذیل را برشمرد:
- در تولید مسکن اجتماعی:
- فقدان انگیزه برای تولید کننده بخش خصوصی
- فقدان راه کارهای مناسب برای ثبت و شناسایی نیازمندان واقعی
- نا هماهنگی استانداردهای مسکن اجتماعی با مقررات ساخت و ساز شهری
- الگوی جابجایی بهره مندان اولیه با خانوارهای گروه های درآمدی بالاتر
- در تولید مسکن حمایتی:
- نبود راه کارهای ویژه برای تشویق هرچه بیشتر تولید مسکن حمایتی؛
- در کوچک سازی:
- افزایش تمایل به بزرگ سازی، و در نتیجه از بین بردن اثرات مثبت کوچک سازی در استفاده بهینه از توان تولید موجود
- مشکلات اجتماعی و روانی ناشی از تراکم های سکونتی نامطلوب
- ناهماهنگی بین سیاستهای کوچک سازی و مقررات ساخت و ساز
- در انبوه سازی
- عدم هماهنگی بین سیاست های تأمین مسکن و سیاست های توسعه شهری (انتقال هزینههای توسعه شبکه به انبوهساز).
- کمبود اعتبارات
- عدم هماهنگی بین سیاستهای تأمین مسکن و سیاست های مالیاتی و عوارض و بیمه
به همین شکل، در سیاست های پس انداز، اعتبارات، یارانه، زمین، مسکن استیجاری و تولید بخش دولتی نیز مشکلات بسیاری را می توان یافت که ناشی از فقدان رویکرد محلی باشد.
برای رفع مشکلات فوق الذکر، راه حلهایی نیز مطرح می شود که به نوعی به فقدان نگرش برنامه ریزی محلی ارتباط پیدا می کند. برای مثال، برای حل مشکل مسکن اجتماعی، تولید آن با مشارکت نهادهای مردمی و عمومی، شناسایی گروه های نیازمند برحسب مشاغل و سپردن واگذاری مسکن اجتماعی به شهرداری ها و مؤسسات عمومی پیشنهاد میشود. برای رفع مشکلات انبوه سازی و کوچک سازی نیز، لزوم هماهنگی بین سیاست های مسکن، توسعه شهری و خدمات ساخت و ساز مجموعه مسکونی و محله مطرح است .
در این روند، حتی شرح خدمات طرح های توسعه شهری نیز به موضوع مسکن به میزان قابل قبول نپرداخته و به عبارتی، از تهیه کنندگان طرح های توسعه شهری خواسته نشده است که به موضوع مسکن بصورت همه جانبه و عمیق بپردازند. بدین ترتیب، موضوع برنامه ریزی مسکن نیز در طرح های توسعه شهری نمی تواند به وضوح مورد تأکید قرار گیرد. بدین گونه است که طرح های توسعه شهری نیز به موضوع مسکن مشابه بسیاری از موضوعات و عناصر شهری پرداخته اند. این طرح ها نگاه بسیار سطحی به مقوله برنامه ریزی مسکن دارند و عمدتاً به بررسی اجمالی وضعیت و شناخت مسکن در ابعاد کلی و نیز در شاخص های محدودی نظیر زمین و تراکم و کیفیت بنا بسنده می کنند. موارد فوق الذکر نشان می دهد که بخش عمده ای از مشکلات ناشی از غفلت از ویژگی ها و شرایط محلی است. تدوین برنامه های مسکن در قالب برنامه های ملی صورت می گیرد و تقریباً هیچ جایگاهی برای مسکن در برنامه های منطقه ای و ملی مدنظر نیست.
برنامه ریزی مسکن در ایران و نهادهای محلی
عوامل مؤثر در تحقق برنامه ریزی محلی مسکن را می توان در ابعاد مختلف مدیریتی، اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و زیست محیطی تحلیل کرد. در این میان، عامل مدیریت نقش تعیین کننده ای دارد که می تواند در تحقق اهداف سایر ابعاد نیز مؤثر افتد. دراینجا نقش نهادهای محلی در فرآیند برنامه ریزی محلی مسکن قابل تأمل و تجزیه و تحلیل است. علی الاصول، نهادهای محلی، سازمانهایی هستند که می باید امور شهر را با مشارکت شهروندان آن اداره کنند و تجلیگاه مشارکت مردم باشند. درقوانین موجود ایران،نقش نهادهای محلی (نظیر شوراها و شهرداری ها) در برنامه ریزی مسکن به ندرت تبیین شده است.
شهرداری ها از طریق انجام فعالیت ها و عملکردهای مختلف و با اختیار داشتن ابزار کنترلی و اجرایی در حوزه های متعدد شهری (نظیر صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار، تغییر کاربری های شهری، اجرای طرح های توسعه شهری، نوسازی و عمران شهری، فروش تراکم و نظایر آن،) تأثیر مهمی برن حوه ساخت و ساز مسکن، عرضه و تقاضای مسکن ،نحوه شکل گیری و توسعه محلات مسکونی برجای می گذارند.
نمونه های عمده وظایف شهرداری ها در زمینه مسکن در قوانین و مقررات
نمونه وظایف شهرداری ها در ارتباط با مسکن | مستند قانونی |
۱- اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بیبضاعت ساکن شهر | بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری |
۲- صدور پروانه برای کلیه ساختمان های شهر | بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری |
۳- تعیین نوع استفاده از ساختمان براساس نقشه جامع شهر و قید آن در پروانه ساختمانی | تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری |
۴- صدور پروانه جهت هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان برای مالکان اراضی واقع در محدوده شهر و یا حریم آن | ماده ۱۰۰ قانون شهرداری |
۵- نظارت مستمر برعملیات اجرایی ساختمان از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشهها و محاسبات فنی توسط مهندسان ناظر | تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری |
۶- تهیه آییننامه ارزش معاملاتی ساختمان | تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری |
۷- بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها درهر استان توسط کمیسیون ماده ۵ که محل دبیرخانه آن شهرداری و دبیر آن شهردار است. | ماده ۵ قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران |
۸- تأیید نقشههای تفکیکی براساس ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا هادی | ماده ۶ قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران |
۹- تهیه طرح تفصیلی شهر | قانون برنامه پنجساله دوم |
۱۰- تنظیم شناسنامه جهت تعیین وضعیت مقاومت ساختمان در برابر زلزله | ماده ۲ آییننامه مقاوم سازی در برابر زلزله |
۱۱- صدور پروانه،گواهی عدم خلاف و گواهی پایان ساختمان توسط شهرداریهای کشور طبق شناسنامه ساختمان. | مصوبه شورایعالی اداری در ۱۹/۸/۱۳۷۱ |
۱۲- تهیه نقشههای تفصیلی نقشههای جامع مصوب | تبصره ۱ ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری |
مأخذ : برگرفته از: حجتی اشرفی ۱۳۷۶؛ مرکز مطالعات برنامه ریزی شهری و مهندسین مشاور شارمند ۱۳۷۸، صفحات ۱۳۱ – ۱۲۸٫
در برهه ای از دوران پس از انقلاب اسلامی، زمین به عنوان مهمترین عامل در تولید مسکن، در اجرای قوانین زمین شهری در اختیار دولت بود و در این راستا، قوانین دولت مرکزی نقش کلیدی در تولید مسکن داشت. برای مثال، طی سال های ۱۳۶۵ – ۱۳۵۵، تولید مسکن بر رشد جمعیت کشور فزونی یافت. اما با اتمام مهلت مواد کلیدی این قوانین (به ویژه ماده ۹ قانون زمین شهری که به دولت اجازه تملک اراضی بایر و دایر را نیز می داد)، نقش دولت بسیار کم رنگ شد، و به عبارتی تولید مسکن در قالب قانون عرضه و تقاضا به حیات خود ادامه داد و نقش برنامه ریزی متمرکز زمین بسیار کم رنگ شد.
در سال های گذشته، اهمیت مسکن در شهر تهران به گونه ای بوده است که چالش های فراوانی را هم در مقیاس ملی و هم در مقیاس شهر تهران مطرح کرده که مهمترین آنها ظهور پدیده “فروش تراکم” از اوایل دهه ۱۳۷۰ بوده است. سیاست خودکفایی شهرداری ها و کاهش اتکا به منابع مالی دولتی که از اواسط دهه ۶۰ در برنامه اول توسعه مطرح شد، باعث گردید تا سهم دولت در تأمین بودجه شهرداریها از ۷/۱۳ در صد در سال ۶۷ به ۵/۱ در صد در سال ۱۳۷۸ کاهش یابد.
اجرای این سیاست بدون بررسی علمی ابعاد مختلف آن و بدون ارائه طرح جایگزین برای تأمین درآمد پایدار شهرداری ها انجام گرفت. هرچند ابزاری مانند تغییر کاربری، فروش اراضی و مشارکت با بخش خصوصی بکارگرفته شد، اما استفاده از ابزار “فروش تراکم مازاد” به عنوان سهل ترین و پر درآمدترین راه کسب درآمد مطرح شد.
ابزار “فروش تراکم ” تا آن زمان در ایران و در جهان (به شکلی که در ایران تجربه شده) وجود نداشته و علاوه برناپایداری منبع درآمدی، تبعات سوء غیر قابل جبرانی نیز در پی دارد. شهرداری تهران با فروش تراکم مازاد برمیزان مصوب در طرح های شهری، اثر قابل ملاحظه ای بر قیمت زمین و مسکن گذاشت، ساختار کالبدی – فضایی شهر را دگرگون کرد و محلات شهری را با توسعه ای نا هماهنگ و برنامه ریزی نشده مواجه ساخت. از جمله: برهم زدن نظام و ساختار کالبدی – فضایی شهر، تشدید مسائل دسترسی و ترافیک، آلودگی هوا، کمبود خدمات شهری، مشکلات تأمین شبکه های انتقال و توزیع آب و برق، تبعات نامناسب فرهنگی – اجتماعی و عوارض سوء ناشی از عدم توازن بین جمعیت و ظرفیتهای تأسیسات شهری در مناطق و محلات مختلف شهر بدون توجه به عوامل متشکل محیط مسکونی صورت گیرد. افزایش تراکم نیازمند تأمین تأسیسات زیربنایی و کاربریهای آموزشی، درمانی، رفاهی، امنیتی و فضای سبز است تا بتواند مجموعه واحدهای مسکونی را به محیط مسکونی مناسب با تأمین روابط صحیح اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی تبدیل کند.
مشارکت مردم، معیار اصلی
اصل مشارکت مردم را باید از جمله مهمترین معیارهای هنجاری دانست که در کنار سایر اصول . معیارها، نظیر کارایی، عدالت اجتماعی، اثربخشی، مسئولیت پذیری، هماهنگی، انعطاف و تمهیدات زیست محیطی، نقش تعیین کنندهای در تحقق برنامه های توسعه و عمران دارد. از امتیازات مثبت این اصل در مقیاس کلان، می توان به کاهش مسائل و تنش های اجتماعی، سرعت در انجام برنامه ها، ملاحظات فرهنگی، استفاده از خلاقیت ها، افزایش کارایی، مسئولیت پذیرکردن مردم، کاهش تشکیلات دولتی، توجیه اقتصادی طرح ها و برنامه ها در جهت ارتقاء جامعه در ابعاد مختلف، و جلب اعتماد مردم اشاره کرد.
موضوع مشارکت مردم در تدوین و اجرای برنامه های توسعه شهری از اهمیت خاصی برخوردار است. با این حال، مسکن را باید موضوعی دانست که اصل مشارکت مردم در آن به عنوان کلیدی ترین معیار است. مشارکت مردم در امر برنامه ریزی مسکن را می توان در ابعاد مختلف دید:
۱- اظهار نظر در فرآیند برنامه ریزی، طراحی، اجرا.
۲- افزایش امکان تأمین مالی و نیروی انسانی،
۳- امکان نظارت برای بهبود کیفیت و ارتقاء کارایی
۴- تطبیق با تمایلات و خواستههای مردم در قالب سازگاری با ویژگی های فرهنگی، اجتماعی،جمعیت، آداب و سنن.
بر اساس آمار و اطلاعات ارائه شده در طول برنامه های مختلف، حدود ۹۵ در صد از واحدهای مسکونی کشور توسط بخش خصوصی تولید می شود. اما تعریف تولید مسکن توسط بخش خصوصی در ایران را باید متفاوت از بسیاری کشورهای دیگر دانست. براساس تشکیلات و نظام تولید مسکن در مقیاس جهانی، بخش خصوصی به تشکیلاتی اطلاق می شود که در آن، سازندگان، متخصص در تولید مسکن هستند که در قالب سرمایه گذاران، پیمانکاران، سازندگان و شرکتهای خصوصی عمل می کنند. به عبارتی، در جوامع این چنین، مسکن به ندرت توسط مالک شخصی ساخته می شود. اما در ایران، به گونه ای است که به جز چند شرکت معدود و یا سازندگان کوچک، بخش عمدهای از ۹۵ درصد بخش خصوصی را مالکین انفرادی و صاحبان مسکن تشکیل می دهند که بصورت خویش فرما اقدام به ساخت مسکن خود می نمایند.
تغییر فرآیند برنامه ریزی از تصمیم گیری یک سویه و متمرکز به سمت فرآیند مشارکتی از اصول مهمی است که می تواند سیاست گذاری و فرآیند برنامه ریزی را به عنوان یک چالش مطرح کند. عدم تطابق سیاست ها، برنامه ها و طرح های توسعه شهری با نیازهای واقعی مردم و خواسته ها و تمایلات آنها، موجبات ناکارایی آنها را پدید می آورد. خواسته های مردم، دولت و سازندگان در تولید مسکن متفاوت است و چنانچه به هریک از آنها بهاء لازم داده نشود، اهداف برنامه های تدوین شده محقق نخواهد شد. با این حال، نقش مردم به عنوان مخاطب اصلی و مصرف کننده تولید، شاید نقش کلیدی و تعیین کننده باشد.
هرچند ابعاد ملی مسکن را به هیچ وجه نمی توان انکار کرد. بدیهی است بسیاری از شاخص های مسکن در مقیاس های فراتر از محله و شهر و منطقه، بلکه باید در مقیاس ملی مورد بررسی و تجریه و تحلیل قرار گیرد و امکانات و محدودیت های ملی مدنظر باشند.
با این حال، بسیاری از مسائل و مشکلات مسکن را باید در ابعاد محلی آن دید، زیرا شرایط تحقق شاخص های مسکن را شرایط محلی تأمین می کنند. تجربه ایران در برنامه ریزی مسکن نشان می دهد که نگرش محلی در برنا ههای تهیه شده به شدت مورد غفلت قرار گرفته است که تأثیر تعیین کننده در موفقیت و یا ناکافی برنامهها دارد. در فرآیند برنامه ریزی مسکن در کشور، نهادهای محلی که مجریان برنامه های مسکن و توسعه شهری هستند، نقش و جایگاه تعریف شده ی ندارند.
ضرورت های برنامه ریزی محلی مسکن
- تفاوت در شرایط و ویژگی های محلی در شهرها و نیز مناطق و محلات شهری.
- امکان ارزیابی ظرفیت مناطق و محلات شهری مختلف برای اسکان مطلوب جمعیت در قالب تحقق اصل توسعه پایدار.
- امکان هماهنگی بین دستگاه های محلی برای تحقق اهداف برنامههای مسکن.
- امکان شناخت دقیقتر از وضعیت شهر و جزئیات بازار مسکن و تحلیل واقعی از روند و عوامل مؤثر.
- امکان تطبیق ایده ها و طرحهای مسکن با شرایط اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ساکنین شهر با توجه به شناخت صحیح تر از این شرایط.
- امکان تحقق ایده تبدیل مسکن به محیط مسکونی با توجه به شناخت دقیق تر. تبدیل سرپناه، خانه و مسکن به محل سکونت مطلوب، نیازمند تأمین شرایط محیطی و عملکرد مطلوب در فعالیتهای فضایی است.
- بررسی و شناخت دقیقتر از پتانسیل ها و عوامل تولید مسکن شامل زمین، مصالح، سرمایه، نیروی انسانی، مدیریت، تشکیلات و تجهیزات محلی.
- امکان تخصیص اراضی برای طرح ها با برنامه های محلی در جهت تأمین خدمات برای محیط های مسکونی مطلوب.
- امکان ارزیابی تولید مسکن جایگزین در بافت های فرسوده و قدیمی شهر برای جلوگیری از گسترش های افقی شهر و استفاده از تأسیسات زیربنایی و تجهیزات شهری موجود.
- امکان تنظیم بازار زمین به عنوان مهمترین عامل تولید مسکن در شرایط مختلف با توجه به سرعت ارزیابی در محل.
- نظارت و کنترل طرح ها و پروژه های مسکن در جهت تحقق سیاست ها، خط مشی ها و برنامه های مسکن.
راهبردهای برنامه ریزی محلی مسکن
- نگرش به موضوع مسکن به عنوان عمده ترین عنصر کالبدی – فضایی شهر در برنامه های مسکن و توسعه شهری.
- نگاه به مسکن در قالب معیارهای محیط مسکونی در برنامه ریزی مسکن.
- برقراری ارتباط واقعی بین برنامه های مسکن و برنامه ها و طرح های توسعه شهری.
- تبیین اصل و معیار مشارکت مردم بطور واقعی در جهت افزایش کارایی مسکن و محیط مسکونی.
- مداخله جدی تر نهادهای محلی در فرآیند برنامه ریزی مسکن از طریق تعریف جایگاه آنها.
- تدوین قوانین و مقررات ویژه در تبیین جایگاه نهادهای محلی در فرایند برنامه ریزی مسکن.
- اختصاص یک مرحله ویژه به مباحث و دیدگاه های محلی در فرآیند برنامه های ملی مسکن.
- تعریف و تدوین شاخص های محلی مسکن به موازات شاخص های ملی مسکن.
- ارزیابی مداوم از نقش نهادهای محلی در اجرای برنامه های مسکن.
- تهیه برنامه های خاص مسکن برای شهرها از سوی نهادهای محلی و با ملحوظ داشتن شاخص های منطقه ای و ملی.
- ایجاد تشکیلات برنامه ریزی مسکن در شهرداری ها.
- انجام تحقیقات و پژوهش های ویژه در تبیین ابعاد مختلف برنامه ریزی محلی مسکن.
مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | طراحی شهری | مسکن
منبع: جزوه مباحث عمومی شهرسازی ایران کیمیا فکر بزرگ
انتشار مطلب ” برنامه ریزی محلی مسکن ” با ذکر منبع بلامانع است
دیدگاهتان را بنویسید